Un piano di manutenzione dell’opera è uno strumento essenziale per garantire una gestione longeva ed efficiente dei patrimoni immobiliari. Questo articolo ti guiderà attraverso i vari aspetti della creazione e gestione di un piano di manutenzione efficace, evidenziando i benefici che può apportare alla tua organizzazione.
Cos’è un Piano di Manutenzione dell’Opera?
Il Piano di Manutenzione delle opere pubbliche, secondo l’art. 33 del D.P.R. 207/2010, è un documento obbligatorio per il progetto esecutivo. Esso accompagna il progetto strutturale di un’opera o di un impianto e descrive, pianifica e programma le attività di manutenzione necessarie per preservare nel tempo la funzionalità, la qualità, l’efficienza e il valore economico dell’asset.
È essenziale chiarire cosa si intende per piano di manutenzione dell’opera. Solitamente, ci si riferisce a quello regolato, come detto in precedenza, dagli articoli 33 e 38 del D.P.R. 207/2010, applicabile sia alle opere pubbliche che a quelle private.
Esistono inoltre altre tipologie di piani di manutenzione, come quelli redatti dal management aziendale per definire politiche e strategie di manutenzione da applicare ai propri impianti, mirati a migliorarne l’efficienza e l’affidabilità. Nonostante le differenze normative, la struttura e i contenuti di questi piani sono simili a quelli di un piano di manutenzione dell’opera.
I benefici di un piano di manutenzione
Un piano di manutenzione ben strutturato offre numerosi benefici, tra cui:
- Prolungamento della Durata dell’Opera: Assicura che l’opera o l’impianto mantenga le sue caratteristiche di funzionalità, qualità ed efficienza nel tempo, riducendo il degrado e prolungando la vita utile dell’asset.
- Riduzione dei Costi di Riparazione: Previene guasti e malfunzionamenti costosi attraverso interventi di manutenzione programmata, evitando spese impreviste e riparazioni urgenti.
- Miglioramento della Sicurezza: Garantisce che l’opera o l’impianto rimanga sicuro per gli utenti e i lavoratori, riducendo il rischio di incidenti dovuti a malfunzionamenti o deterioramento delle strutture.
- Conservazione del Valore Economico: Mantiene il valore economico dell’asset nel tempo, proteggendo l’investimento iniziale e garantendo che l’opera resti competitiva e funzionale.
- Efficienza Operativa: Migliora l’efficienza operativa dell’opera o dell’impianto, assicurando che tutti i componenti funzionino al massimo delle loro capacità, riducendo i tempi di inattività e aumentando la produttività.
- Pianificazione e Budgeting: Facilita la pianificazione delle attività di manutenzione e la gestione del budget, permettendo di allocare le risorse in modo efficace e prevenendo spese impreviste.
- Conformità Normativa: Assicura che l’opera o l’impianto rispetti tutte le normative vigenti, riducendo il rischio di sanzioni e migliorando la reputazione dell’organizzazione.
- Sostenibilità Ambientale: Promuove pratiche di manutenzione sostenibili che possono ridurre l’impatto ambientale, contribuendo a un uso più efficiente delle risorse e alla riduzione dei consumi energetici.
- Documentazione e Tracciabilità: Fornisce una documentazione dettagliata delle attività di manutenzione, migliorando la tracciabilità degli interventi e facilitando la gestione delle informazioni tecniche.
Dunque, un piano di manutenzione ben redatto è essenziale per garantire la longevità, la sicurezza, l’efficienza e il valore economico di un’opera o di un impianto, offrendo vantaggi sia dal punto di vista operativo che finanziario.
I contenuti di un piano di manutenzione
L’art. 38 del D.P.R. 207/2010, al comma 2, elenca i documenti che costituiscono un piano di manutenzione dell’opera. Sia che si tratti di un piano di manutenzione dell’opera o di un piano di manutenzione degli impianti, esso è composto da tre documenti operativi fondamentali:
- Manuale d’uso
- Manuale di manutenzione
- Programma di manutenzione
Questi tre documenti operativi sono essenziali per la strutturazione completa ed efficace di un piano di manutenzione.
Manuale d’uso
Il manuale d’uso serve all’utente per conoscere le modalità di fruizione e gestione corretta degli impianti che fanno parte di un progetto.
Il manuale d’uso è destinato a fornire all’utente le informazioni necessarie per la corretta fruizione e gestione degli impianti inclusi nel progetto. L’obiettivo di includere il manuale d’uso nel piano di manutenzione è minimizzare i danni derivanti da un utilizzo improprio dell’apparecchiatura. Inoltre, permette al personale tecnico di riconoscere eventuali anomalie e di eseguire operazioni di gestione e conservazione del bene che non richiedono conoscenze specialistiche.
L’art. 38, comma 3, specifica le informazioni che il manuale d’uso deve contenere:
- L’ubicazione e la collocazione delle parti interessate;
- La rappresentazione grafica dell’asset con tutte le sue parti;
- La descrizione tecnica dell’asset;
- Le modalità di uso corretto.
La rappresentazione grafica dell’asset, inclusa nel manuale d’uso, deve fornire una scomposizione dettagliata del bene in tutte le sue parti. Chi redige il piano di manutenzione può utilizzare le tavole progettuali come riferimento per questo scopo.
Manuale di manutenzione
Il manuale di manutenzione assume un ruolo fondamentale nel garantire un adeguato mantenimento di un bene e dei suoi componenti, conformemente alle disposizioni normative che attribuiscono particolare importanza alle unità tecnologiche come elementi cruciali dell’attivo.
Contrariamente al manuale d’uso, il cui approccio è più tecnico e dettagliato, con una disamina esaustiva delle diverse parti del dispositivo, il manuale di manutenzione si concentra sull’elaborazione di un albero dei guasti, elencando le possibili anomalie e definendo il livello minimo di prestazioni richieste. È inoltre essenziale indicare chi sarà responsabile delle varie operazioni di manutenzione: mentre alcune anomalie possono essere risolte da personale non specializzato, altre richiedono l’intervento di centri specializzati.
Durante la fase di progettazione, il manuale di manutenzione costituisce una bozza preliminare, soggetta ad essere integrata con le specifiche delle varie apparecchiature, inclusi dettagli come marca, modello, e numero di targa.
Le informazioni cruciali da includere nel manuale di manutenzione sono:
- Ubicazione precisa del bene;
- Rappresentazione grafica dettagliata;
- Elenco delle risorse necessarie per le operazioni di manutenzione.;
- Definizione del livello minimo di prestazioni;
- Catalogazione delle possibili anomalie;
- Identificazione delle manutenzioni eseguibili autonomamente dall’utente non specializzato;
- Indicazione delle manutenzioni da affidare a personale esperto.
Particolare attenzione va riservata agli aspetti delineati nell’Art. 38, comma 6, lettere e), f) e g), che richiedono al redattore del piano di manutenzione di stilare un elenco esaustivo delle anomalie riscontrabili (costituendo una sorta di albero dei guasti) e di specificare chi sarà incaricato della risoluzione di ciascun problema.
Programma di manutenzione
L’ultimo elemento da includere all’interno di un piano di manutenzione è il programma di manutenzione. Il programma definisce una serie di controlli e verifiche da eseguire secondo scadenze temporali predeterminate, al fine di monitorare lo stato di salute, il funzionamento e le prestazioni di un bene, pianificando in anticipo le attività di manutenzione necessarie.
Il programma di manutenzione è suddiviso in tre distinti sottoprogrammi:
- Sottoprogramma delle Prestazioni: Questo sottoprogramma analizza le prestazioni fornite da un bene o dalle sue componenti nel corso del ciclo di vita. È responsabilità del progettista individuare i requisiti e le prestazioni relative a ciascuna parte dell’opera e dei suoi componenti. Questo costituisce un elemento di notevole innovazione rispetto alle normative precedenti.
- Sottoprogramma dei Controlli: Qui vengono definiti i piani di verifica e controllo necessari per monitorare i livelli di prestazione di un bene o di un impianto in diversi momenti del suo ciclo di vita, sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo.
- Sottoprogramma degli Interventi: Questo sottoprogramma dettaglia gli interventi di manutenzione necessari, fornendo una pianificazione temporale per le operazioni di manutenzione, che possono essere sia ordinarie che straordinarie. Si prevede che tali interventi si rendano necessari durante il ciclo di vita del bene.
La suddivisione che abbiamo appena scritto permette una gestione efficace delle attività di manutenzione, garantendo un monitoraggio tempestivo delle prestazioni e l’esecuzione delle necessarie operazioni di manutenzione secondo un piano predefinito.
Scopri le soluzioni di Infocad
Per una gestione aziendale efficiente, Infocad offre una suite di strumenti avanzati. Il software di facility management ottimizza le operazioni aziendali, mentre la soluzione di gestione del patrimonio immobiliare consente di amministrare efficacemente tutte le proprietà, sia per aziende private che per enti pubblici.
Inoltre, Infocad offre un software di gestione dei consumi energetici che aiuta a ridurre l’uso di energia, migliorando l’efficienza e la durata dei macchinari. La gestione delle manutenzioni sugli impianti permette di mantenere gli asset in condizioni ottimali. Infine, il building management software fornisce un controllo completo su ogni aspetto degli edifici.
